29 Jun LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

La Ley de vivienda 12/2023 de 24 de mayo, publicada el 25 de mayo de 2023, también conocida como nueva Ley de Vivienda y cuyas previsiones entraron en vigor al día siguiente (salvo las contempladas en la disposición final segunda que entrarán en vigor el 1/01/24), trata aspectos que pueden afectar de manera significativa a los contratos de arrendamiento de viviendas, los procedimientos de desahucio, además de a otras medidas como las relativas a los incentivos fiscales a determinados arrendamientos de vivienda.

Entre las más destacadas están:

1.- Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda: artículo 31. Antes de la formalización de la operación y entrega de cualquier cantidad, se tiene derecho a recibir información sobre los aspectos más significativos de la operación de adquisición o arrendaticia, cuya transmisión ha de estar acreditada.

Los honorarios de la inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento: disposición final primera, modificación art. 20 LAU, sólo serán exigibles al propietario. Se cesa la práctica habitual de exigirle el cobro al inquilino. Los gastos de inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Igualmente, se establece que los abonos de las mensualidades se hagan mediante transferencia bancaria, impidiendo el cobro en efectivo.

2.- Concepto de gran tenedor: artículo 3, letra k). Se considera gran tenedor aquella persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. Se excluyen los garajes y los trasteros. Las Comunidades Autónomas también podrán considerar dentro de este concepto los propietarios de más de 5 inmuebles, siempre y cuando se motive por la administración competente.

3.- Base de datos de contratos de arrendamiento: disposición adicional primera. Se creará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, mediante la creación de un registro que se formará mediante la información del registro de la propiedad, registro de fianzas, y otras fuentes de información estatal, autonómico o local, lo que permitirá a la administración tener más información sobre alquileres y pagos.

4.- Nuevo índice de referencia: disposición adicional undécima. Creado por el INE a finales de 2024, para evitar incrementos desproporcionados en las rentas de los contratos de arrendamiento.

5.- Zonas de mercado residencial tensionado: artículo 18. Se establece un límite al alquiler en aquellas zonas de mercado residencial tensionado, es decir, en zonas de oferta de vivienda insuficiente. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente. La declaración de zona de mercado residencial tensionado requerirá de una memoria justificativa y que concurra alguna de las siguientes circunstancias: que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler más suministros de hogares de dicha área supere el 30% de ingresos, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un porcentaje de crecimiento de al menos el 3% más que el IPC de la Comunidad Autónoma.

6.- Recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IB)I para propietarios de viviendas vacías: disposición final tercera. Los ayuntamientos podrán imponer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados permanentemente, es decir inmuebles que permanezcan desocupados de manera continuada y sin causa justificada por un plazo superior a 2 años, y pertenezcan a titulares de 4 o más inmuebles de carácter residencial, además de otros requisitos que puedan señalar las ordenanzas municipales. Los ayuntamientos podrán imponer un recargo del 100% cuando el período de desocupación sea superior a 3 años, o incluso un 50% más en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

7.- Incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta: disposición final segunda.

Se establecen varias reducciones al rendimiento neto positivo.

• Reducción del 90% en el rendimiento neto del alquiler aplicable a propietarios de inmuebles residenciales en zonas tensionadas que reduzcan el precio del alquiler en más de un 5%.
• Reducción del 70% en rendimiento neto del alquiler si la vivienda situada en zona tensionada se alquila por primera vez y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, o que el arrendatario sea una administración pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas para el alquiler.
• Reducción del 60% en rendimiento neto del alquiler para vivienda rehabilitada y que haya finalizado en los 2 años anteriores a la celebración del contrato.
• Reducción del 50% en el rendimiento neto del alquiler para los demás casos.

Estas variaciones entrarán en vigor a partir del 1/01/24.

8.- Mayores requisitos para los procedimientos de desahucio y lanzamiento: disposición final quinta, punto 2. Se modifican y se añaden nuevos apartados a los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No se admitirán demandas en que se pretenda recuperar la posesión de una finca si no se especifica:

• i) Que el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante.
• ii) Si concurre en la parte demandante condición de gran tenedor.
• iii) Y, en ese último caso, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si concurren las tres condiciones no se admitirá la demanda si antes no ha habido un proceso de intermediación o conciliación establecido por las administraciones públicas con base en el análisis de circunstancias de ambas partes y posibles ayudas y subvenciones existentes según legislación y normativa autonómica.

Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada de lanzamiento.

Se incrementan los plazos de suspensión de lanzamiento de 1 a 2 meses en casos de vulnerabilidad cuando el propietario es persona física y de 3 a 4 meses cuando el propietario sea persona jurídica.

Las Comunidades Autónomas podrán diseñar mecanismos de mediación y alternativa habitacional.

En supuestos de demanda de ejecución sobre bienes hipotecados deberá indicarse si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual del deudor, así como si concurre en la parte ejecutante la condición de gran tenedora de vivienda. Asimismo, deberá indicarse si el deudor se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si concurren las tres condiciones no se admitirá la demanda de ejecución hipotecaria si no se acredita que la parte actora ha acudido a un proceso de intermediación o conciliación establecido por las administraciones públicas con base en el análisis de circunstancias de ambas partes y posibles ayudas y subvenciones existentes según legislación y normativa autonómica.

Cuando se vaya a formalizar un contrato de arrendamiento o a entablar acción judicial de desahucio habrá que tener en cuenta estas consideraciones por si fueran aplicables al caso.

Si necesita alguna aclaración o ayuda sobre estas cuestiones, no dude en contactar con nuestro equipo.